Česko má v poměru k platům nejdražší byty z celé Evropy. Na koupi bytu o rozloze 70 metrů čtverečních bylo podle studie poradenské firmy Deloitte Property Index, která dlouhodobě srovnává ceny rezidenčních nemovitostí v řadě evropských zemí, potřeba skoro jedenáct průměrných ročních platů. V Nizozemsku, kde jsou ze sledovaných zemí byty nejdostupnější, to bylo 4,4. V Německu 4,7, v Polsku 7,7, v Maďarsku 8 a ve Velké Británii, známé velmi drahými realitami, 10 ročních platů. V Salonu Týdeníku Echo se k debatě, proč jsou byty a domy v Česku výrazně dražší než jinde, sešli partner Deloitte Miroslav Linhart, Jaroslav Nedvěd z největší české realitní kanceláře RE/MAX a šéf kanceláře strategického rozvoje Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy, architekt Lukáš Makovský.

Proč jsou byty právě v Česku tak drahé?

Linhart: Roli hrají jak nízké průměrné platy, tak drahé nemovitosti. Máme bohužel velmi netržní podmínky na trhu nemovitostí.

Mzdy v posledních několika letech prosperity stoupají zhruba o pět procent ročně, byty zdražují o 10 až 14 procent. Nejrychleji v celé Evropské unii. Dvakrát až třikrát rychleji než průměrné platy.

Linhart: Mluví se o tom dlouho. Nedávno to připomínal bývalý guvernér České národní banky Miroslav Singer. Máme příliš silné administrativní zásahy do trhu s bydlením. V Česku se dávají stavební povolení na hrozně málo nových bytů. V nejbližší době se o tom chystáme zveřejnit nová čísla. Na trhu se teď prodávají byty, které získaly stavební povolení ještě před rokem 2014. Poptávka po bytech násobně převyšuje nabídku. Proto ceny tak prudce stoupají. I kdyby teď lidé pod vlivem prosperity, růstu platů a nízkých úroků z hypoték neměli rekordní zájem o koupi bytů, tak ta nabídka by nedokázala uspokojit ani běžnou poptávku po bytech.

Nedvěd: Ta nabídka je tragická. Zároveň roste sebevědomí lidí, kteří nakupují. Vydělávají stále větší peníze. Jsou ochotni zaplatit čím dál vyšší cenu a ten trh na to hned reaguje. Velmi často dnes prodáváme byty formou elektronické aukce, kde se lidé přetahují, kdo za něj dá nejvyšší nabídku.

Co jsou to ty „netržní podmínky“ na trhu s byty?

Linhart: To jsou ty administrativní obstrukce při stavbách a rekonstrukcích bytů.

Makovský: Ten problém s nedostupnými byty je především v Praze a situace se zhoršuje také v Brně. Ve všech dalších městech, včetně těch, která ekonomicky prosperují, je ten problém nesrovnatelně menší. Bydlení v Praze bude čím dál nedostupnější. Takže lidé, kteří pracují v Praze, budou bydlet ve Středočeském kraji a odtud dojíždět. To bude způsobovat obrovské dopravní problémy. Už nějakých dvacet třicet let víme, že bydlení na předměstích a dojíždění není cesta, jak můžou evropská města fungovat.

Co jsou ty administrativní bariéry, kvůli nimž se nestavějí nové byty?

Linhart: To je jen otázka politické vůle nebo nevůle. Nic jiného v tom není. Kdyby přišli k moci politici, kteří to mají vůli vyřešit, začne se stavět a růst cen se přinejmenším zpomalí. V těch minulých volbách zvítězila antideveloperská rétorika. Byrokratický proces povolování staveb je složitý sám o sobě. Není ho ale nemožné překonat, pokud by byla ve městech vůle, aby se stavělo.

Makovský: Problém je ale i v legislativě. Ten proces povolování staveb a rekonstrukcí je opravdu složitý. Má několik úrovní. Je tam možnost řady odvolání. Řady přezkumů. Jako architekt jasně vidím, jak je tady doba potřebná ke získání stavebního povolení se vším všudy výrazně delší než jinde v Evropě. Často se v této souvislosti cituje studie Světové banky Doing Business, z níž vycházíme hrozně. Ona se zaměřuje na povolování nemovitostí pro podnikání, ten proces je ale u bytů a domů velmi podobný. Souhlasím ale, že ta nevůle stavět je v posledních letech obrovská. Poškozuje to celou společnost. Kdyby se stavělo tak jako jinde v Evropě, neprojevilo by se to jen na nižších cenách, ale i na vyšším výkonu celé ekonomiky. Investor musí celou dobu, kdy běží to strašně dlouhé stavební řízení, z něčeho zaplatit. Tím se přirozeně zvyšují náklady na výstavbu. Kdyby se rozhodovalo rychleji, postavilo by se mnohem víc nemovitostí a snížily by se už samy náklady na stavbu.

Zmínil jste antideveloperskou náladu v politice. Není to jen přehnaná, alergická reakce na to, že se tady bez jakýchkoli limitů stavěly často ošklivé a svým objemem předimenzované stavby? A lidé si z toho udělali zkratku: developer, to je ten, kdo ničí město ošklivými domy, jen aby na nich za každou cenu vydělal.

Linhart: V nějaké době se v Praze ten development opravdu neřídil, takže to vyeskalovalo v určitou nechuť Pražanů k novým stavbám. Na další čtyři roky se to zastavilo. Dál se to neřídí. Jen se nestaví. Politici vůbec nejsou schopni dívat se na velké trendy. Třeba na demografii. Od roku 1920 je Čechů pořád deset a půl milionu, Praha se ale rozrostla ze 700 tisíc na 1,3 milionu obyvatel. To stěhování do měst není trend několika posledních roků, ale sta let. Do Prahy neustále přicházejí lidé. My se na to nedíváme. Nechceme to řešit.

Makovský: Ti, kdo plánují rozvoj měst, si dlouhodobě nevšímají toho, jak se zvětšuje nárok lidí na velikost bytu. Je to přirozené. Když vám stoupá příjem, rozhodujete se, jak s tou částkou, o kterou jste si polepšili, naložíte. V západních zemí dávají lidé na bydlení v průměru třetinu toho, co vydělají. Když vám vzroste plat, tak se za tu třetinu příjmu dá rok od roku pořídit větší a lepší byt. Kdyby trh fungoval, tak by se to na něm projevovalo. S bohatnutím by byla poptávka po stále větších bytech. Ten současný rekordní zájem o byty je dán tím, že lidé si při rostoucích platech mohou dovolovat stále větší obytnou plochu.

Nedvěd: Nároky na velikost bytů se skutečně zvětšují. Je to tím větším ekonomickým sebevědomím pod vlivem růstu platů. Do Prahy se po úprku na předměstí začínají lidé ve velkém vracet. Jsou to buď ti, jimž odrostly děti, nebo ti, kteří zjistili, že dojíždění je dražší a okrádá je o čas. Prodají domek za Prahou a přijdou s tím, že mají třeba kolem šesti milionů korun na byt v Praze. Stejný rozměr, na jakém dosud žili na předměstí, za tu cenu samozřejmě v Praze neseženou. Jdou o třicet, čtyřicet, někdy i padesát metrů čtverečních obytné plochy pod svůj standard, na jaký byli do té doby zvyklí.

Jaký byt dnes žádá průměrná pražská rodina se dvěma dětmi?

Nedvěd: Tak 4 + kk, k tomu balkon nebo terasa, kolem 100 metrů čtverečních. Pro většinu lidí je to luxus, na který nedosáhnou.

Jak tomu odpovídají ty starší byty, které se nabízí na prodej? Jsou menší?

Nedvěd: V průměru jsou menší. Máme tady spoustu 3 + 1 nebo 3 + kk. Teď jsme nedávno prodávali přízemní byt v Praze 1 + kk v cihlovém domě s výhledem na kontejnery. Prodalo se to za 100 tisíc korun za metr čtvereční. Byla to aukce. Přihlásili se tři zájemci, kteří se o ten byt přetahovali cenou.

Jaké byty se nejrychleji prodávají?

Nedvěd: Nejvíc se točí prodej malých bytů. Když je v nabídce 1 + kk nebo 2 + kk, je to v Praze pryč během osmačtyřiceti hodin.

Máme v průměru menší, nebo větší byty než v bohatší západní Evropě?

Linhart: To se nedá úplně srovnávat třeba s Paříží nebo Londýnem. V každém městě byl specifický sociální a ekonomický rozvoj. A každé to město na něj výstavbou bytů jinak reagovalo. Oni ale bohatnou déle. V průměru jsou tam byty větší.

Celkový počet bytů v přepočtu na obyvatele u nás není na evropské poměry tak nízký. Spíš je průměrný. Je ten prudký růst cen dán tím, že lidé se prostě stěhují do Prahy, případně do Brna, kde tomu zájmu počet bytů vůbec neodpovídá?

Linhart: Ten největší problém jsou opravdu administrativní a byrokratické překážky ve městech, kam lidé hodně přicházejí. Ceny v Olomouci nebo Plzni se vyvíjejí úplně normálně. Tam se normálně staví. Jsou tam v nabídce byty, které si můžete dovolit. Za 50 tisíc za metr čtvereční už je to hodně luxusní projekt. Dá se tam ale nakoupit ve škále od 40 do 50 tisíc. V Praze a v Brně rychle přibývá obyvatel a nikdo si není ochoten přiznat, že je tam problém a je ho potřeba začít řešit.

Stejně jako další země střední a jižní Evropy máme nadprůměrnou touhu po vlastním bydlení. U nás žije v nájmu jen 23,4 procenta lidí, v Polsku 15 a Maďarsku jen 3,9 procenta lidí. Ve výrazně bohatším Německu 50,8 procenta, v Dánsku 46,6, ve Francii 39,3, v Británii 31,6. Z čeho ta touha po vlastním vychází?

Linhart: Opět se to dá velmi těžko srovnávat. Je to dáno úplně jiným historickým vývojem společnosti. V Německu poválečná výstavba městských bytů. U nás privatizace státních bytů po roce 1989.

Jak výrazně zvedají v Praze ceny nemovitostí cizinci a krátkodobé pronájmy bytů přes Airbnb a podobné platformy?

Linhart: V Praze i v Brně budou hrát cizinci velkou roli. Ti, kdo sem přichází na nějaký čas pracovat, většinou byty nekupují, ale najímají si je. Zvedají tím pádem ceny nájmů.

Nedvěd: Pokud jde o byty, které lidé chtějí krátkodobě pronajímat přes Airbnb a spol., tak teď cítíme spíš opadnutí zájmu. Po prvotním nadšení zjistili, že krátkodobě byt pronajímat je hodně práce a opravdu se tomu musí věnovat. Teď nabízíme byt u podolské vodárny v Praze o rozloze šedesát metrů čtverečních. Bez problémů se prodá za 6,5 milionu korun. Obecně chtějí cizinci jako obvykle vyšší standard. Nechtějí se o nic starat, nic zařizovat.

Linhart: My sledujeme obchody s byty podle katastru a z těch dat se dá říct, že obchodů, které dělají cizinci, je zhruba do dvaceti procent ze všech prodejů. Možná je to i tím, že poptávka Čechů je tak vysoká, že cizinec přiběhne až jako druhý, když už je byt prodán. Kupují si víc byty v nových developerských projektech než ve starší výstavbě.

Kolik je neprodaných bytů?

Nedvěd: Minimum. Někdy má kolemjdoucí pocit, že v domech jsou prázdné byty, nesvítí se tam. To jsou investiční byty. Lidi si je koupili jako svou druhou nebo třetí nemovitost. Někdy je chtějí pronajímat. Jindy je prostě jen drží jako investice, v níž se jim zhodnocují peníze.

Jak velkou roli u nákupu těchto investičních bytů sehrály levné hypotéky?

Linhart: Velkou. Pro fyzickou osobu je dnes byt jednou z nejvýhodnějších investic. Je jednoduchá, srozumitelná. Nemusíte si na to najímat nějaké investiční poradce ani každý den kontrolovat, jak se vám hodnota vašich peněz snižuje nebo zvyšuje. Když se rozhodujete, kam dát svoje úspory, tak pro většinu lidí jsou byty jasná volba. Je to samozřejmě hodně osobní rozhodnutí. Investovat do pěti bytů a pak se o ně starat, to je otrava. Pronajímat přes Airbnb je práce nad hlavu. Mám spoustu známých, kteří s tím začali a pak zjistili, že je to v zásadě práce na plný úvazek. Je ale už hodně lidí, kteří si mohou dovolit koupit jeden investiční byt. Deset let ho splácet a pak si koupit další.

Jak ty ceny v Praze a Brně srazit vzhledem k platům na evropský standard?

Linhart: V Praze je hodně nevyužitých území, kde by se dalo a mělo stavět. Různých těch brownfieldů v Bubnech, na Žižkově na Smíchově. Je to všechno jen o politické vůli stavět. Vědět, co od města chci. Jak by mělo vypadat. Jak Praha neumí postavit okruh a vlak na letiště, tak ani neumí nechat soukromým investorům postavit byty. Těch bytů prostě přichází na trh málo. Politici to mohou popírat, jak chtějí, ale bez staveb nových bytů se ten problém nevyřeší. Základ je říct si, co chceme. Jaký v Praze chceme mít byznys. Jaké tady chceme mít bydlení. A jaké tady chceme mít turisty. Když nejsme ani schopni říct, že nechceme, aby se na nejhezčích místech v centru prodávaly ruské čepice, tak už vůbec nemáme vůli říct, jaké byty a domy v té které čtvrti chceme.