Nízká daň z nemovitosti vede ke kumulaci vlastnictví nemovitostí v rukou starší generace, což omezuje možnosti například mladších rodin. Uvádí to rozsáhlá studie z Newyorské univerzity. Česko má ve srovnání s Evropou i po loňském zvýšení jednu z nejnižších daní, nicméně její zvýšení by muselo pro dosažení kýženého efektů být razantní, což by přineslo i řadu negativních dopadů.

Na studii upozornil hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil, který její závěry shrnul tak, že „daň z nemovitosti významně ovlivňuje rozdělení bydlení mezi generacemi“. „Studie ukazuje, že nízké daně z nemovitostí vedou ke koncentraci vlastnictví u starších a omezuje dostupnost bydlení pro mladé rodiny,“ uvedl Navrátil.

Samotná studie se zaměřuje na bydlení v Kalifornii. Daně z nemovitostí hrají podle závěrů při rozdělování bytů silnější roli, než se obvykle předpokládá. Snaha chránit vlastníky před rostoucími daněmi, o což se stát Kalifornie snaží, může mít podle autorů nezamýšlený účinek právě v podobě ztížení vstupu mladých rodin na trh s bydlením.

Vyšší daně z nemovitostí mohou ovlivnit, respektive přerozdělit bytový fond ve prospěch mladých lidí. Jinými slovy dostat nemovitosti pryč z rukou starší generace, která je často neproduktivně kumuluje. Děje se tak především prostřednictvím efektu kapitalizace, který snižuje počáteční náklady na domy výměnou za průběžné platby daní, což vede k tomu, že oblasti s vyšší daní z nemovitosti vykazují vyšší obsazenost a vlastnictví bytů mladšími, finančně omezenějšími domácnostmi.

Daň z nemovitosti funguje v tomto kontextu jako jakási „nucená hypotéka“, která snižuje počáteční pořizovací náklady výměnou za pravidelné průtokové platby, což je kompromis, který je podle autorů atraktivní zejména pro subjekty, které mají problém s našetřením dostatku peněz na akontaci.

Vláda Petra Fialy (ODS) v rámci loňského konsolidačního balíčku daň z nemovitosti zvýšila, přesto zůstává tuzemský daňový systém dlouhodobě vychýlený především směrem ke zdaňování práce a nikoliv majetku. V poměru k HDP je tento poměr výběru majetkových daní ještě nižší (0,2 % HDP), a tím pádem se řadíme mezi země nejméně využívající tuto formu zdanění. Podle statistik OECD za rok 2022 (novější nejsou ještě k dispozici) měla ČR z unijních členských zemí zdanění majetku po Estonsku druhé nejnižší. Podíl výběru majetkových daní například v Německu je ve srovnání s ČR dokonce šestinásobný.

Experti: Logické, ale s vedlejšími účinky

Analytik České spořitelny Michal Skořepa soudí, že úvaha, že zvýšení daně z nemovitostí zvýší jejich dostupnost pro mladé zájemce, je zcela logická. „Daň se totiž dá chápat jako druhá, až během držení placená část nákladů na pořízení a vlastnění nemovitosti. Má-li tedy při dané konstelaci nabídky a poptávky zůstat celková cena pořízení a vlastnění nemovitosti stejná, musí zvýšení daně vést ke snížení první části, placené na začátku, při koupi,“ uvedl pro Echo24 Skořepa. Nižší kupní ceny podle něj znamenají nižší požadavky na minimální akontaci u nově poskytovaných hypoték, a tím pádem se rozšiřuje okruh domácností, které dostatečnou akontaci našetřily.

„Odvrácenou stranou tohoto efektu je ovšem rozšíření okruhu domácností, které si nemovitost už dříve koupily, ale časem zjišťují, že nejsou schopny platit onu druhou část ceny v podobě zvýšené daně z nemovitosti, což je nutí nemovitost prodat. Právě tyto zesílené prodeje jsou oním faktorem, který vede ke snížení prodejních cen,“ dodal Skořepa.

Hlavní ekonom banky Creditas Petr Dufek pro Echo24 řekl, že dostatečně razantní zvýšení daně z nemovitosti může přinést na trh více volných nemovitostí, protože může časem odpuzovat obyvatele k držbě většího počtu bytů či domů. „Má to ale minimálně dva háčky. Tím prvním je, že by zvýšení daně z nemovitosti muselo být docela zásadní, tím druhým je několik pravděpodobných negativních vedlejších efektů,“ uvádí Dufek.

V první řadě by se podle něj cena nemovitostí nejspíš snížila, což by neznamenalo nic jiného než devalvaci úspor stávajících majitelů, nemluvě o případných důsledcích na hypotéky na tyto nemovitosti vázané. „Dá se to chápat jako penalizaci vlastníků a bank, kteří doposud těžili z rostoucích cen nemovitostí,“ dodal Dufek.

Dalším negativním efektem by pak podle něj bylo nejspíš zvýšení nájmů v nájemních bytech a domech. „Snaha přenést náklady ze strany vlastníků by byla evidentní. Snaha vypudit stávající vlastníky by tak dopadala i tam, kde by to vlastně nebylo vůbec žádoucí,“ vysvětlil ekonom s tím, že to lze chápat jako celkové zpochybnění nedotknutelnosti soukromého majetku pod heslem: „zdaníme vás tak, že ten dům nebudeš ani chtít“. „Bylo by to na první pohled jednoduché, ale rozhodně ne bezrizikové řešení,“ dodal Dufek.