Dostupnější bydlení nevyřeší proklamace politiků. V Praze potřebujeme stavět až jedenáct tisíc bytů ročně, a to se zdaleka neděje, říká Tomáš Pardubický, generální ředitel jedné z největších tuzemských developerských skupin FINEP. V rozhovoru rozebírá například to, co všechno vedlo k tak výraznému zdražení bytů, jak dopadají na developery i samotné rezidenty stále zpřísňující se regulace a proč se blíží doba, kdy bydlení v nájmu přinese vyšší standardy a kvalitu života než vlastní byt.

Začněme jednoduše. Proč je v Praze bydlení tak nedostupné?

Tím problém je neustále nabídka a poptávka. Často se argumentuje tím, jak moc narostl počet obyvatel Prahy. Podle dat statistického úřadu je to nyní 1,3 milionu obyvatel a podle dat mobilních operátorů je to 1,6 milionu. Ale to není nosné téma. Co je v otázce dostupnosti bydlení mnohem důležitější, je tempo vývoje pracovních míst. Čím je jich víc, tím větší je i poptávka po bydlení v hlavním městě. A to tempo velmi zrychlilo. Do Prahy ze Středočeského kraje za prací denně dojíždí 250 tisíc lidí. Nedostupnost bydlení v Praze tedy způsobila ekonomická migrace. Urbanizace je trend, který po celém západním světě probíhá už dvě dekády, a nelze ho zvrátit, protože je pevně spojený se stylem našeho života. Adekvátní odpověď na tyto změny by určitě neměla být snaha o regulace, ale snaha vytěžit z nich to pozitivní. Mám ale pocit, že jak mezi veřejnou sférou, tak mezi komerčním segmentem se příliš idealizuje vliv politiků. Komerční svět neustále křičí, jakou podporu a dotace by od nich očekával, a politici zase mají představu, že lidem vnutí systém života a zregulují ho. To by se mělo změnit. Komerční svět bychom měli nechat inovovat na tržních principech a po politicích vyžadovat ne podporu, ale nezasahování do rozvoje.

A jak to funguje v současné praxi?

V současnosti tu máme dva tábory. Jeden z nich volá po regulacích a snaží se z vlastního bytu udělat právo každého občana. Myslím si, že jsme natolik vyspělá země, že by měl mít každý možnost důstojně bydlet, ale rozhodně si nemyslím, že se to ztotožňuje s právem vlastnit. I z toho důvodu jsme ve FINEPu vytvořili vlastní program dostupného bydlení. Jde o produkty družstevního a nájemního bydlení. Věříme, že poběží-li paralelně tři systémy vlastnictví bytu, tedy klasická SVJ, bytová družstva a nájemní fondy, zasáhneme lépe celý segment poptávky neoslovené nabídkou. Bohužel, disproporce jsou obrovské. Máme-li zmíněných 250 tisíc lidí dojíždějících za prací do Prahy a v Praze se postaví ročně zhruba čtyři až pět tisíc nových bytů, budeme tuto propast řešit několik dalších desítek let.

Pět tisíc nových bytů je tedy roční průměr?

Ano, ale teď jsme spíše pod průměrem. V Praze je řádově 650 tisíc domácností. Byt je komodita jako každá jiná a potřebuje pravidelnou obnovu. Kdyby se pouze měl obnovovat bytový fond, bylo by třeba zhruba jedno procento domácností obnovit výstavbou. To by znamenalo šest a půl tisíce bytů ročně. A když k tomu přičteme tu pozitivní ekonomickou migraci, potřebovali bychom stavět deset až jedenáct tisíc nových bytů ročně, aby trh zůstal dlouhodobě vyvážený. Je nutné rozlišovat mezi tím, kolik nových bytů ročně se povolí a kolik se jich postaví. Praha zhruba do roku 2013 bojovala s nedostatečným povolováním staveb, což bylo hodně dáno všeobecnou náladou proti nové výstavbě. Po komunálních volbách se to otočilo ve volání po dostupnosti bydlení a potřebě stavět. Celou poslední dekádu se ale stavělo málo, maximálně těch pět tisíc bytů ročně, a číslo klesalo i pod čtyři tisíce. Nestíhala se tedy řešit ani obnova stávajícího bytového fondu, ani odbavování dalších lidí cestujících sem za prací. V celé republice je průměrné stáří bytů 51 let, v Praze je to 65 let. Je nutné nahlížet nejen na kvantitativní stránku problému, ale i kvalitativní. Tedy v jakých bytech Pražané bydlí.

Takže jdeme od extrému k extrému. Nejdřív bránění nové výstavbě a teď všemi politiky oblíbené heslo „učiníme bydlení dostupnější”.

Přesně tak. A částečně to vyplývá i ze statistik a průzkumů. Byt před dvaceti lety hledalo jedno dvě procenta voličů. Od té doby se to nastřádalo a byt v Praze hledá až patnáct procent voličů. Vrátím se ale ještě k té výstavbě. V roce 2020 proběhl v Hamburku rozsáhlý výzkum, který ukázal, že přidání jednoho procenta bytů sníží o necelé jedno procento náklady na nájem. Brali-li bychom to lineárně, přidání deseti procent bytů by mohlo o deset procent snížit nájemné. Jinými slovy, kdybychom udrželi rozumné tempo výstavby, pokryli bychom inflační tlaky v rámci nájemného a ještě k tomu bychom mohli docílit jeho dlouhodobého snižování. Potažmo i nákladů na bydlení obecně, například skrze hypotéky. Jádro nedostupnosti bydlení tedy leží v nedostatečné výstavbě, jinak vyložit se to nedá. A teď je třeba hledat, jaké všechny faktory té výstavbě brání a jak je postupně odstraňovat.

O jaké faktory se tedy především jedná?

Bavili jsme o těch regulatorních a existují samozřejmě i faktory ekonomické. Za třicet let vzrostla průměrná cena bytu šestinásobně. Ovšem málokdo si to dá do kontextu s růstem mezd, které rostly zhruba pětinásobně. Horní příjmový segment, který si byty především pořizuje, však rostl rychleji než ceny bytů. S největší pravděpodobností budeme kopírovat model západní Evropy, kdy hlavní odpovědí na nedostupnost bytů bude nájemní bydlení. Proto jsme už v roce 2018 spustili již zmíněný program dostupného bydlení se zaměřením na to nájemní. Od té doby jsme trhu dodali zhruba 1200 nájemních bytů. V letošním roce v Praze dosáhne celkový počet bytů nabízených institucionálními investory do nájmů hranice tří tisíc. Lze tedy říct, že FINEP dodal téměř 40 procent veškerého moderního způsobu nájemního bydlení. Zahrneme-li do toho všechny bytové jednotky nabízené individuálními pronajímateli, dostáváme se k řádu sta tisíc jednotek nabízených k pronájmu.

Nájmy konkurují kvalitou

V rámci rozšiřování nájemních bytů se ale musí brát v potaz mentalita velké části lidí, kteří o bydlení v nájmu nestojí a usilují o vlastní byt. Nebo se počítá s tím, že se trend postupně zásadně obrátí?

Na to je odpověď dvojí. Tou první je pohled na Západ. Ve městech srovnatelných s Prahou, což může být Mnichov, Hamburk či třeba Barcelona, je vlastní byt luxusem. Pořídit si zde vlastní bydlení je už takřka nemožné. A například v Curychu už neprobíhá žádná komerční výstavba a staví se tam pouze různé formy družstev určených k pronájmu. A tím druhým aspektem je, že lidé budou zvažovat mezi dvěma přístupy. Buď bydlet v intravilánu města v pronajatém bytě a současně s tím investovat peníze na důchodový věk, z nichž budou bydlení na stáří pokrývat. A nebo bydlet ve vlastním a zabezpečit se na důchod právě vlastnictvím bytu. Tento segment lidí bude odkázán na dědictví nebo na nákup bytu na okraji Prahy či ve Středočeském kraji.

Řada průzkumů ukázala, že v bývalém východním bloku s koncem socialismu silně převládla touha vlastnit. V západní Evropě je sociální rozměr vlastnictví nemovitosti jiný. Myslím si, že s mladšími generacemi se bude tento rozdíl stále více stírat. Už v současnosti na trhu vidíme, že mladí lidé mají s nájemním bydlením menší problém. Souvisí to navíc s rostoucím požadavkem na kvalitu bydlení. Když jsme se před pěti lety do nájemního bydlení pustili, setkal jsem se ze zástupci jednoho z největších britských nájemních fondů. Ptal jsem se jich, čím konkurují, a myslel jsem si, že proti vlastnickému bydlení se vymezují hlavně cenou. Vyvedl mě z míry, když odpověděl, že konkurují kvalitou. Jde o to, že fondy jsou schopny profesionálně spravovat bytový dům, mít ho neustále opravený, vybavený moderními technologiemi. Zatímco SVJ bojují s tvorbou rezervních fondů, s opravami a s konsenzuálním zájmem celého domu. Bohužel nebo bohudík, to závisí na osobním vkusu, se za deset let dostaneme do situace, že kdo bude chtít bydlet v kvalitním bytě, lépe mu bude v nájemním bydlení.

Nájemní bydlení s sebou ale nese také určitou nejistotu.

S tím bych tak úplně nesouhlasil. Nájemní bydlení přinášelo nejistotu právě do doby, než zde začali fungovat institucionální pronajímatelé. Většina individuálních pronajímatelů totiž fungovala tak, že pokud měli vyšší příjem a mohli si dovolit pořídit další byt, pořídili ho většinou pro své děti. A do určitého věku dítěte ho pronajímali. Poté ho chtěli začít osobně využít a dosavadní nájemník se musel vystěhovat. Stejně tak se individuální pronájmy poskytovaly zpravidla na jeden rok. Důvodem byla ale paradoxně přílišná regulace. Kdyby pronajímatelé nebyli tak přísně regulování a nebylo tak složité vystěhovat neplatiče nebo problémového nájemce, pronajímali by byt zcela jistě na dobu delší. Zájmem institucionálních investorů je právě udržet si klienta co nejdéle. Na zahraničních příkladech vidíme, že tam často lidé v pronajatém bytě zůstanou celý život nebo desítky let. Aby takto mohla fungovat i Praha, je zde nutné ve velkém vybudovat kvalitní, institucionálně spravované nájemní bydlení.

Jaké projekty na poli nájemního bydlení plánujete?

Na trh jsme již dodali zmíněných zhruba 1200 nájemních bytů. Z toho část koupilo Dostupné bydlení České spořitelny, takže jde o byty, které budou poskytovány podporovaným skupinám, jako jsou zdravotníci či učitelé, za cenu zhruba o dvacet procent nižší než tržní nájemné. Do budoucna plánujeme z naší celkové produkce nájemnímu bydlení věnovat přibližně třetinu, další třetinu družstevnímu bydlení a poslední třetinu vlastnickému bydlení. Proporci můžeme upravovat podle toho, jak se bude vyvíjet ekonomická situace.

Jak vůbec celý proces developerského projektu probíhá? Jak začíná a čím končí?

Rezidenční development patří mezi nejkomplexnější disciplíny, protože míchá dohromady řadu aktivit. Začíná vždy zajištěním pozemků vhodných pro rezidenční výstavbu a jejich následných stabilizováním, tedy získáním stavebního povolení. Jedním z největších problémů je v současnosti právě délka povolovacího procesu, kdy povolování trvá běžně sedm let. A máme projekty, kdy to trvalo dokonce deset let. Je tak nutné počítat s tím, že dnes vymýšlíme produkt, který klient koupí za deset let. Průměrný věk našeho klienta je čtyřicet let, musíme si tedy klást otázku, jak dnešní třicátníci budou za deset let žít, abychom jim nabídli to správné bydlení. To je tedy první úskalí developmentu.

A co je tím, co povolovací proces nejvíce zdržuje?

Myslím, že jsou to především dvě věci. První je nešťastně nastavený systém povolování staveb, který se doufejme s novým stavebním zákonem změní, a tím je nekonečná možnost odvolávat se. Například v Polsku funguje systém tak, že odvolá-li se někdo do stavebního řízení a následně jsou vypořádány všechny připomínky, je povolení vydáno a není možné další zdržování. Druhým důvodem je nedostatečná podpora jak z pohledu technologií, tak lidských kapacit na stavebních úřadech. Často se setkáváme s tím, že úředníci projektu rozumí a mají vůli výstavbu rozhýbat, ale zkrátka nemají čas, protože jsou zahlceni administrativou. Co se stavebního zákona týče, nová legislativa je tedy pouze zlomek. Další podstatnou částí je metodika toho, jakou podporu dostanou úředníci na stavebních úřadech, aby vůbec byli schopni stavební řízení vypořádávat.

Co následuje po získání stavebního povolení?

Přichází fáze výstavby. FINEP funguje na principu bankovního financování, což je pro klienty nejbezpečnější varianta. Jsme jedni z mála developerů, kteří na všechny své projekty získali bankovní financování. To znamená, že stane-li se na trhu cokoli, banka výstavbu zafinancuje a klient, který si koupil byt, je v bezpečí. Jinou možností je, že developer staví z peněz klientů. Tím však podstupuje riziko, že v okamžiku zastavení prodeje bytů musí projekt zastavit nebo ho dále financovat ze svého. Ale zpět k výstavbě. Už těsně před zahájením výstavby se začínají byty prodávat. V Praze je praxe taková, že už před samotným zahájením se prodá většina bytů.

A jsou tyto byty většinově financované hypotékami?

Trh s hypotékami po předcházejícím enormním růstu výrazně ochladil. I to byl z jeden z důvodů, proč jsme akcelerovali družstevní a nájemní bydlení. V rámci družstevního bydlení jsme byli schopni měsíční splátku výrazně kompenzovat délkou splácení. Družstva standardně získávají třicetileté financování a my jsme byli s Českou spořitelnou ve vybraných lokalitách zajistit až čtyřicetileté financování. To je pro klienta ve věku kolem čtyřiceti let u hypotéky nemožné získat. Ukázalo se, že klienti jsou limitování hlavně disponibilními zdroji. Tedy ne absolutní částkou, kterou investují, ale tím, kolik mohou na měsíční splátku vynaložit. Mimochodem, po dlouhé době v České republice nastal zlom, kdy měsíční nájemné významně kleslo pod splátku hypotéky.

Cesta přílišné regulace

Čím je způsobeno to, že je nyní mnohem větší poptávka po menších bytech typu2+kk?

Byty o dispozici 2+kk jsou v současnosti v Praze nejžádanější, a to ze dvou důvodů. Nejsilnější bytová výstavba probíhala v hlavním městě v sedmdesátých letech za doby centrálního plánování, kdy se za jednu dekádu postavilo více bytů než za tři dekády po revoluci. Šlo hlavně o panelová sídliště a v těch byly nejčastěji byty 3+kk. Těchto větších rodinných bytů je tedy dosud nejvíce, zatímco menší byty pro nově sezdané páry, pro ty, kdo žijí single, nebo pro studentské bydlení prakticky chyběly. Ve FINEPu v rámci nájemního bydlení od začátku nabízíme i byty 2+1, které na rozdíl od dispozice 2+kk umožňují obývání bytu dvěma nesezdanými lidmi. Tedy mají dvě ložnice a společnou kuchyň. To je například jeden z aspektů, kterými se požadavky na nájemní bydlení odlišují od toho vlastnického.

Mluvil jste o tom, že vzhledem k délce povolovacího procesu musí developeři o nových projektech přemýšlet s několikaletým předstihem. Jak do toho zapadá současný tlak na udržitelnost a neustále měnící se regulace v této oblasti?

Úspěšný developer musí být zvyklý neustále reagovat na změny na trhu právě proto, že plánuje na velmi dlouhou dobu dopředu a musí se potýkat s reálnou podobou života v daném období. V letech 2008 a 2009 po finanční krizi bylo pro developery těžké sehnat bankovní financování. V letech 2013 až 2017 zase bylo nejtěžší získat stavební povolení, protože v Praze existovala neoficiální stavební uzávěra. A pokud mluvíme o současnosti, je pro developery nejnáročnější odhadnout, jaká bude pro bytovou výstavbu regulace udržitelnosti. Sledujeme, co se připravuje v Bruselu a jaké zákony se plánují schvalovat, protože si uvědomujeme, že to bohužel bude v budoucnu hlavní driver bytové výstavby.

Dosud se nejvíce mluví o nízké energetické náročnosti a bezemisních budovách. Ale přidává se k tomu další trend související s klimatickou změnou. Do loňského roku jsme standardně uvažovali o optimalizaci projektů na energetickou účinnost. Dnes už musíme uvažovat i nad tím, aby byly při výstavbě použity udržitelné materiály nebo aby byly budovy správně chlazeny. Osobně si myslím, že Evropa se vydala cestou přílišné regulace. Pokud bychom komerční sféru nechali přicházet s vlastními inovacemi, došli bychom za dvacet let mírnější formou ke stejnému výsledku. Obávám se, že regulace je absolutně necitlivá ze sociálního pohledu. Přináší extrémní dodatečné náklady, ať už se jedná o fotovoltaiku, tepelná čerpadla, rekuperaci či nucené zastínění, a k tomu ještě velmi pravděpodobně přibudou jiné formy chlazení.

Jak přibývající regulace zasáhnou samotné rezidenty?

Jako první budou ve výstavbě zasaženy továrny, haly, kanceláře či obchodní domy. Rezidenční nemovitosti to více zasáhne až ve druhém kole. Myslím si, že z politického hlediska je nyní vhodný čas na přehodnocení toho, kdy začnou přísnější „zelené” regulace platit. Byty si přeci jen musí udržet rozumnější cenu adekvátní růstu mezd. Nelze říct, co způsobilo největší nárůst cen bytů. Z některých studií, které jsme si nechali zpracovat my či například společnost Deloitte, však vyplynulo, že zdražením stálo postupně několik faktorů. Bereme-li v potaz období od roku 2013, zásadní vliv mělo zvýšení sazeb DPH. Dále to byly technické normy a poté ten povolovací proces, který bydlení prodražil nejen svou délkou, ale i svými omezeními. Když si kupříkladu koupíte stavební pozemek na lince metra a nějaká regulace vás donutí postavit místo šesti pater jen čtyři, ztratíte tím třetinu kapacity, což konečnou cenu bytů jistě ovlivní.

O kolik přibližně technické normy související s udržitelností ve výsledku zdraží průměrný byt 2+kk?

Jde o statisíce korun. Průběžně se to ale zvyšuje tím, jak se normy zpřísňují. Většinu budov už dnes stavíme v nejvyšším průkazu energetické náročnosti A, tedy mimořádně úsporném. Je to trend, který ale samozřejmě něco stojí.