Tento týden skončila pravidelná mise Mezinárodního měnového fondu (MMF) v České republice. Celkem formalistická a nezajímavá záležitost, chtělo by se říci. Ostatně i s ohledem na to, jak systematicky se měnový fond nestrefuje, když se snaží předpovídat vývoj českého HDP anebo inflace, nezdá se tato pravidelná mise příliš hodna pozornosti. Jenomže tentokrát přinesla jednu „zajímavou“ změnu. Mezinárodní měnový fond totiž varoval, že v české ekonomice vidí jedno zásadní riziko. A tím rizikem je trh hypoték.

Jde o to, že podle MMF sice český bankovní sektor zůstává velmi dobře kapitálově vybaven, ale „… při neočekávaném šoku, který by ovlivnil ceny nemovitostí nebo příjmy domácností, by se mohla řada lidí dostat do problémů s jejich splácením…“ Souhlasím, že české banky na rozdíl od mnoha jiných bank v Evropě jsou ziskové, celkem silné a nic nenasvědčuje tomu, že by byly ohrožené. Víme přitom, že bankovnictví je páteří ekonomiky. Ale souhlasím i s tím, že pokud by došlo k dalšímu zvýšení úrokových sazeb, mohlo by to mnoho lidí dostat do problémů se splácením.

Tento fenomén má ovšem několik rozměrů. Zaprvé vysoká inflace mnoho lidí motivuje uložit majetek do nemovitostí ve snaze ochránit ho před růstem cenové hladiny. Zadruhé nizounké úrokové sazby, které se v minulé dekádě staly v Evropě běžné, zničily výnosnost jiných invstic, takže nemovitosti byly jednou z mála možností, kam úspory uložit. Obojí vyhnalo jejich ceny prudce vzhůru – a několik let jsme upozorňovali dokonce na „skrytou inflaci“, která se projevovala pouze v cenách nemovitostí.

Takže investice do realit enormně vzrostly. A v tu chvíli začala Česká národní banka razantně zvyšovat úrokové sazby. Došlo k témuž, jen v menším měřítku, k čemu došlo v roce 2006 a 2007 v USA a co předznamenalo tamní pád hypotečního trhu a odstartovalo finanční krizi: ke kombinaci silných investic do nemovitostí a zvýšení úrokových sazeb. Mezinárodní měnový fond se od té doby již poučil, a tak tentokrát varuje, že to pro bankovní systém představuje riziko.

Máme to ale chápat tak, že už se nevyplatí do realit investovat? To by platilo pouze za situace, kdy by bylo možné tvrdit, že na realitním trhu existuje bublina, která musí prasknout, a ceny poklesnou. V takové situaci ale v tuto chvíli nejsme. A to navzdory tomu, že všichni můžeme v přímém přenosu sledovat prudký růst cen nemovitostí.

V ekonomice totiž existuje cosi, čemu se říká cenová hierarchie. Zkrátka cena letadla bývá obvykle vyšší než cena koloběžky. Cena pražského bytu zase obvykle bývá vyšší než cena kilogramu hovězího. A pokud se tato cenová hierarchie v nějakém segmentu poruší, existují dvě cesty, jak ji zase napravit.

První cestou je pokles těch cen, které příliš vzrostly. A druhou cestou je růst těch cen, které jsou relativně k těm ostatním příliš nízko. Pokud se nám nyní ceny realit zdají příliš vysoké proti jiným cenám v ekonomice, buď by mohly ceny realit klesnout, anebo by ceny ostatního zboží a služeb mohly vzrůst. A když vezmeme v úvahu aktuální vysokou a stále rostoucí spotřebitelskou inflaci, zjistíme, že za b) je správně. Právě proto reality stále dávají smysl – a to jako forma ochrany před inflací.