Nižší měsíční splátky, doba splácení až o deset delší a možnost zajistit dětem lehčí start do života dostupnějším bydlením. To jsou zjednodušeně hlavní argumenty nahrávající tzv. mezigeneračním hypotékám. Jejich poskytování může ale paradoxně už tak velmi špatnou situaci na trhu s bydlením ještě zhoršit a tlak na růst cen zesílit. Mají tedy vícegenerační hypotéky smysl a jak se k nim kdo staví?

Mezigenerační hypotéky nejsou ničím jiným než velmi dlouhým hypotečním úvěrem na více než třicet let. „Mezi hlavní výhody ale patří jejich vyšší dostupnost. Domácnost se tak může dostat k hypotečnímu úvěru dříve a pořídit nemovitost před růstem její ceny. Může se tak vyhnout klasickému začarovanému kruhu současných mladých rodin, které šetří na vlastní bydlení, které postupně zdražuje. To znamená, že domácnost musí spořit déle, což vede k dalšímu zdražení. A tak dále, než se podaří smyčku uzavřít. To vše samozřejmě v režimu, kdy často musí platit nájemné v jiné nemovitosti, protože někde bydlet musí. Tyto prostředky pak mohou putovat na samotnou splátku získaného hypotečního úvěru o něco dříve,“ řekl pro deník Echo24 hlavní ekonom společnosti Roklen Pavel Peterka.

Mezi jednu z hlavních nevýhod dlouhých hypotečních úvěrů však zároveň patří relativně nízký pokles měsíční splátky, který jde ruku v ruce s významným nárůstem celkové splacené částky. „Při hypotéce na 40 a více let může přijít řada nepříznivých okolností, které omezí možnosti jejího splácení. Můžeme mluvit o otázce zdraví, stability zaměstnání, hospodářského cyklu a výkyvu úrokových sazeb. Tato rizika nabývají na významností s prodlužující se délkou splácení úvěru,“ uvedl Peterka.

Velkým dilematem u vícegeneračních hypoték je zadlužení vlastních dětí. Ty se stávají hned od začátku dlužníky spolu s rodiči. „Děti mohou z pořízení nemovitosti na mezigenerační hypoteční úvěr celé dětství profitovat. Musí ale počítat, že část hypotéky budou muset doplatit. Pokud se tedy nepodaří úvěr splatit dříve. Souhlas k takovému závazku nemohou děti v nízkém věku dát. Na druhou stranu není dnes neobvyklé, že se v rámci dědického řízení řeší vypořádání nemovitostí zatížené hypotečním úvěrem. Tzv. dědění hypoték se tak v malém množství už nyní odehrává. U mezigeneračních hypoték tak lze předpokládat podobné nastavení, kdy dědic může majetek spolu s dluhem odmítnout,“ tvrdí Peterka.

Pokud by banky k poskytování vícegeneračních hypoték přistoupily, lze také na trhu očekávat silné poptávkové tlaky. „Ty se pak projeví dalším tlakem na růst ceny. Problém ale není v samotné délce hypotečních úvěru. Problémem zůstává nedostatečná kapacita na straně nabídky,“ doplňuje ekonom.

Podle hlavního ekonoma České spořitelny Michala Skořepy hraje v případě vícegenerační půjčky velkou roli důvěra. „Z vícegenerační hypotéky plyne sdílení rizik všech zúčastněných dlužníků, takže dává smysl jen u rodin, kde panuje dostatečná důvěra v dodržování závazků ze strany ostatních spoludlužníků. Pro některé rodiče může být přidanou hodnotou, že zapojení jejich dětí do splácení takové hypotéky snižuje riziko, že děti své pozdější příjmy budou rozhazovat na běžné útraty a jejich finanční zabezpečení na stáří pak bude nedostatečné,“ uvedl pro Echo24 hlavní ekonom České spořitelny Michal Skořepa. Česká spořitelna se dříve o možnosti natahování splatnosti hypoték vyjadřovala kladně, nyní je také proti.

Česká národní banka se k prodlužování doby splatnosti hypoték staví odmítavě, standardní maximální doba splatnosti nyní je u nových žadatelů o hypotéku třicet let. Při refixaci, kterou mají klienti obvykle po pěti letech, si potom mohou splatnost prodloužit. „Klienti si u nás také mohou sami snížit měsíční splátku, a tím si její splácení prodloužit. Když si sjednají hypotéku na kratší dobu, třeba na 10 nebo 20 let, mohou potom takovou možnost využít opakovaně,“ uvádí příklad mluvčí Air Bank Roman Macháček.

Air Bank je také jednou z bank, která poskytování mezigeneračních hypoték striktně neodmítá, zároveň ale zatím žádné konkrétní nabídky nechystá.

„Mezigenerační hypotéky, které by díky své delší době splatnosti oproti klasickým hypotékám umožnily platit měsíčně nižší splátky, by do určité míry mohly pomoci zlepšit dostupnost vlastnického bydlení. Právě měsíční splátka hypotéky totiž obvykle představuje jednu z těch největších zátěží rodinného rozpočtu. Velmi by však záleželo na postoji samotných klientů bank k tomu, zda by splácením byli ochotní zatížit další generace, vůči kterým máme tendenci předávat spíše majetek než závazky. Zajímavou alternativou by však mezigenerační hypotéka mohla být pro klienty, kteří si díky nižším měsíčním splátkám ušetří v průběhu splácení dostatek peněz k tomu, aby později celou hypotéku předčasně doplatili,“ řekl deníku Echo24 vedoucí hypotečních služeb Air Bank Marek Richter.

Úrokové sazby hypoték se stále pohybují okolo vysoké úrovně 6,3 procenta, na trhu lze ale nalézt i nabídky okolo 5,5 procenta. Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti při splatnosti 25 let a průměrné sazbě 6,3 procenta se v červnu pohybovala průměrně na částce lehce přes 23 tisíc korun. Ve srovnání se splátkou hypotéky v loňském červnu je o téměř 7500 korun vyšší.

Zájem o nové hypotéky i přes vysoké úroky přesto pomalu roste. Podstatným faktorem, který by mohl hypoteční trh ještě více rozhýbat, je zrušení ukazatele hodnocení příjmů DSTI (tedy podílu zadlužení žadatele na jeho čistém příjmu) ze strany České národní banky. Poměr mezi celkovou výší měsíční splátky a čistým měsíčním příjmem žadatele o hypotéku nesměl od dubna 2022 překročit 45 procent a u žadatele mladšího 36 let 50 procent. ČNB s platností od července tento limit zruší.