Kdyby se z některých návrhů, které vypouští členové vlády Petra Fialy do veřejného prostoru, vymazaly podpisy, mohl by mít pozorovatel dojem, že nám tady nevládne kabinet pravého středu, ale socialistický. Už skoro nemine den, aby se neobjevil nový návrh na dotaci (Hladíkův domek po babičce), daň (naposledy z mobilního telefonu, které se říká koncesionářský poplatek za veřejnoprávní média) nebo regulaci (aktuálně návrh na zveřejňování platů v soukromých firmách na vyžádání zaměstnanců z dílny Mariana Jurečky).

„Pokud se to hýbe, zdaň to. Když se to stále hýbe, reguluj to. A když se to přestane hýbat, dotuj to.“ Tak popisoval někdejší americký prezident a velký odpůrce státních zásahů Ronald Reagan typické praktiky socialistického vládnutí. Teď to bohužel sledujeme stále častěji v produkci členů vlády. Skoro už to vypadá, že na jakýkoli problém ve společnosti, s nímž si nevědí rady a mají pocit, že od nich voliči čekají akčnost, nasadí daň, dotaci nebo regulaci. Velkými dodavateli nových regulací jsou především lidovečtí ministři. Až dosud se zatím nenaplňovaly obavy ze začátku vládnutí, že v této disciplíně budou vynikat především Piráti. Vládní konstelace jim k tomu nedávala díky přiděleným resortům moc příležitostí. Na ministerstvu zahraničí ani v legislativní radě, kde sedí pirátští ministři, se toho v triádě dotace–daň–regulace moc předvést nedá. Jediné místo, které k tomu svádí, je dotační ministerstvo pro místní rozvoj. Pirátský předseda Ivan Bartoš se ale na svém úřadě po nástupu začal dost topit a nestíhal toho moc produkovat. Přinejmenším ve srovnání s lidoveckým předsedou Marianem Jurečkou, který urputně pracuje na dalších zpřísněních pracovního práva, které už před jeho zásahy bylo podle srovnání Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) nejtužší ze všech vyspělých zemí.

Dvakrát a dost

Teď ale Bartoš přichází s regulační novinkou. Chystá zásah do volnosti uzavírat nájemní smlouvy na byty. Piráti mají voliče z mladších generací z větších měst. To je skupina, která vůbec nejčastěji ze všech žije v pronajatých bytech a domech. Celkově je u nás těch, kdo žijí v nájmu, výrazná menšina. Podle dat statistického úřadu Evropské unie Eurostat pouhých 21,7 procenta. Ve vlastním bydlí 78,3 procenta.

V Evropě funguje zajímavý paradox. Čím je země chudší a leží víc na východ, tím víc lidí tam bydlí ve vlastních domech a bytech. Čím bohatší a víc na západ, tím víc si jich bydlení najímá. Průměr celé Evropské unie je 69,9 procenta vlastníků domů a bytů proti 30,1 procenta těch, kdo využívají nájem. Vůbec nejvíc vlastníků bytů žije v Rumunsku, 95,3 procenta. Právě to je také nejchudší země Unie. Na druhé straně žebříčku je Švýcarsko, nejbohatší země Evropy. Ve vlastním domě nebo bytě tady žije jen 42,2 procenta lidí, v nájmu zbývajících 57,8 procenta. Ze zemí EU má Německo 49,1 procenta vlastníků. Pak následuje Rakousko, Dánsko, Francie, Švédsko, Irsko, Nizozemsko, Finsko, Lucembursko. Za sebou seřazené nejbohatší a nejvíc prosperující země Evropy. To neznamená, že tam lidé nevlastní nemovitosti. Velmi často to ale nejsou ty byty nebo domy, v nichž sami žijí.

Na druhém konci žebříčku za Rumunskem jsou Slovensko, Maďarsko, Chorvatsko, Lotyšsko, Polsko, Bulharsko, Litva, Malta, Estonsko. S výjimkou malé ostrovní Malty všechno chudší postkomunistické země. U nás je majitelů domů a bytů, v nichž žijí, nejméně. Také jsme z celého tohoto bloku stále s náskokem nejbohatší. Srovnatelné skóre mezi vlastníky a nájemci jako my mají Španělé, Portugalci, Italové, Belgičané. Kontinent je tady mentálně rozdělený dost jasně. Touha vlastnit byt, ve kterém člověk žije, je v postkomunistické Evropě zjevně vyvolaná tím, že je to něco, co bylo lidem po generace upíráno. A zjevně také menší důvěrou v obchodních vztazích a zkušeností lidí v nich.

Tou generací, která v najatých bytech žije, jsou ale právě mladí. Z velké části voliči Pirátů. Ivan Bartoš došel k závěru, že cítí nejistotu. Proto se rozhodl, že začne regulovat nájemní smlouvy. V budoucnu už by nemělo být možné řetězit krátkodobé nájemní smlouvy na rok. Bartoš navrhuje pravidlo dvakrát a dost: pronajímatel by s nájemcem mohl tuto smlouvu uzavřít jen dvakrát, pak by mu musel nabídnout kontrakt přinejmenším na tři roky nebo na dobu neurčitou. Bartošovo ministerstvo si nechalo udělat průzkum, že od nájemního bydlení lidi odrazuje nejistota. Každý pátý nájemce má podle průzkumu smlouvu kratší než jeden rok a každý čtvrtý na jeden až dva roky. Proto Ivan Bartoš sepisuje novou regulaci.

Pro naše lidi

Má zjevně dojem, že nájemci jsou tou slabší stranou, a chystá se je chránit. Důsledky nové regulace není těžké domyslet. Budou znamenat zhoršení podmínek. Pronajímatelé, kteří se nebudou chtít svazovat na delší dobu, to vyřeší jednoduše. Využijí smlouvu dvakrát po roce. A pak už další nenabídnou. Najdou si nového nájemce. Smlouvu s ním otočí dvakrát po roce a pak si zas seženou dalšího. Ve velkých městech jako Praha, Brno nebo Plzeň, kde je zájemců o bydlení víc než bytů, to bude fungovat snadno. Podmínky pro nájemníky se Bartošovou aktivitou jen zhorší. To je podstata většiny regulací. Cesty ke špatným výsledkům bývají vedeny na první pohled dobrými úmysly. Typické je právě pracovní právo. Tam, kde je velmi tuhá ochrana zaměstnanců s dlouhými výpovědními lhůtami a odstupným, bývá zpravidla také vysoká nezaměstnanost a firmy nabízejí méně příležitostí. Bojí se, že lidi nebudou moci propustit, kdyby se jim nedařilo. Takže je raději vůbec nepřijmou. Stejný efekt vznikne u nájmů.

Příběhy z řady zemí ukazují, že regulace nájmů je nejlepší cestou k nedostupnému bydlení. Odstrašujícím příkladem je Berlín. V nájmu tam žije 84 procent obyvatel, kteří mají obří voličskou sílu. A protože je Berlín tradičně levicovým městem, politici se voličům snaží nadbíhat různými pokusy o regulaci. Ty mají v různých dobách různě tvrdé podoby. Situace gradovala v roce 2020 těsně před covidem, kdy vláda zmrazila ceny na dalších pět let. Byla to reakce na to, že v silně regulovaném Berlíně letěly nájmy prudce vzhůru. Od roku 2005 do roku 2022 se zvedly v průměru na dvojnásobek. Ceny vlastnického bydlení dokonce na trojnásobek. Ceny letěly vzhůru, protože se v Berlíně málo stavělo. A do nájemních bytů, které byly kvůli silné regulaci velmi nejistým byznysem, nikdo moc nechtěl investovat. Spolkový Ústavní soud později zmražení z roku 2020 zrušil jako protiústavní. Je to dobrá připomínka, proč se skutečně vyplatí věnovat obsazování Ústavního soudu jako nejmocnější instituce v zemi mimořádnou pozornost.

Odstrašující případ Berlín

Jenže i po zrušení pětiletého zmražení jsou nájmy v Berlíně mimořádně silně regulované spolkovými zákony. Majitelé nemovitostí nemohou zvýšit novým zájemcům nájem o víc než deset procent nad průměr čtvrti. U těch, kdo už u nich bydlí, jsou podmínky ještě striktnější. Výsledek jsou rostoucí ceny a klesající kvalita bydlení, protože majitelům nemovitostí se nevyplatí do tak tvrdě regulovaného byznysu investovat.

Ivan Bartoš je další z řady těch, kdo podlehli dojmu, že bydlení se stane dostupným čímkoli jiným než zvýšením jeho nabídky. V Praze, Brně a dalších atraktivních městech, kam se lidé stěhují za prací, letí ceny nájmů i nemovitostí na prodej stále vzhůru, protože těch bytů je málo. A málo se jich staví kvůli tvrdé regulaci. Nová studie srovnávající Property Index 2023 poradenské firmy Deloitte to ukazuje jasně. V počtu nově dostavěných bytů jsme osmí nejhorší v Evropě. Loni se jich dokončilo 3,75 na tisíc obyvatel. Zmínění Němci s 3,50 jsou na tom ještě hůř. Naopak ve Francii se jich postavilo 7,09, v Polsku 6,31 a v Dánsku 5,92. Když je něčeho málo, je to vzácné a drahé. To žádná regulace nevyřeší.

Byty v Česku stále zůstávají skoro nejméně dostupné v Evropě. Hůř je na tom už jen Slovensko. Na pořízení průměrného bytu o rozloze 70 metrů čtverečních je u nás potřeba 13,3 průměrného ročního platu. Na Slovensku 14,1. V Dánsku ale jen pět a v Itálii 6,2 ročního platu.

Pokud chce Ivan Bartoš udělat bydlení dostupnějším, nepomůže mu k tomu žádná regulace, ale jen návrh na skutečně výrazné zjednodušení staveb, aby nových bytů ve velkých a žádaných městech začalo přibývat stejně rychle jako třeba v připomenutém Dánsku. Regulační a dotační instinkty, které ministři projevují, kdykoli vidí, že někde něco nefunguje, jsou mimořádně nebezpečné. Jsou dost spolehlivou cestou do stagnace a chudoby.