Hesla znějí pěkně: „Vy jste my, my jsme vy“, „Víme, jak na to“, „Pozitivní cestou“, „Budeme zase hrdí na své město“, „Místo ve školce pro každé dítě“. Žádné z nich není zárukou, že se politik, kterého zvolím při komunálních volbách 2014, nestane mým úhlavním nepřítelem a škůdcem.

Třeba je placen od bohatého developera, kterému po úspěšných volbách zařídí povolení, aby před okny mého bytu postavil osmipatrovou bytovku, továrnu nebo kancelářský objekt.

Komunální volby mají téma. Jsou rozhodující bitvou o ovládnutí měst. Na jedné straně jsou bohatí investoři a developerské firmy, které chtějí uskutečnit rozsáhlé stavební projekty. Proti nim stojí často zdivočelá občanská sdružení, jež mají za cíl naopak zabránit úplně každé stavbě.

Počátky konfliktu sahají hluboko do minulosti, kdy mocní investoři spřátelení s politiky získali rozsáhlé pozemky. Význam pozemkového vlastnictví vyrostl postupně v uplynulých deseti letech, kdy se ukázalo, že účinným nástrojem k rychlému zbohatnutí nejsou privatizace ani předražování veřejných zakázek, ale stavby bytových komplexů, obchodních center a veřejných budov na nevyužité půdě v metropolích.

Nejlepší cesta k bohatství

Pravidlo nejlukrativnějšího byznysu zní, že každý volný prostor je třeba zastavět, a vždy také existuje někdo, kdo ho zastavit chce co největším objektem. Volná parcela v sousedství proto ohlašuje obyvatelům velkých měst prakticky vždy, že se blíží nějaká investice, z jejich pohledu ovšem katastrofa.

Proslulým příkladem úspěšného byznysu založeného na vlastnictví půdy bylo před rokem 2010 hlavní město. Developer mohl zvolit jakýkoli pozemek a pak na jakémkoli z dvaadvaceti pražských stavebních úřadů požádat o změnu územního plánu, aby na pozemek mohl umístit libovolnou stavbu. Obvodní stavební úřad změnu územního plánu připravil a zaslal žádost o jeho schválení investičnímu odboru na magistrátu. Ředitel tamního investičního odboru pak pověřil odpovědného radního, aby nechal změnu odhlasovat v zastupitelstvu. Celá operace trvala jen půl roku. Pak proběhlo na obvodním stavebním úřadě územní a stavební řízení, po němž se už mohlo stavět.

Klíčovými postavami v řetězci byli tzv. obvodní kmotři, kteří ovládali stavební úřady a inkasovali podle zvláštních ceníků provize. O ně se pak dělili s magistrátem. „V mnoha případech se dala politická vůle kupovat a slyšel jsem, že leckde existovaly ceníky. To je objektivní pravda,“ potvrzuje Tomáš Ctibor, který se stal před dvěma lety ředitelem pražského Institutu plánování a rozvoje.

Pražskému byznysu s pozemky pomáhalo, že měl nepsaná, přesto pevná pravidla. Jakýkoli investor si mohl předem spočítat všechny náklady a předem rozhodnout, jestli se mu stavba vyplatí. To bylo důležité zvláště v situaci, kdy se ceny pozemků zvyšovaly. Například bylo jasné, že dostatečný zisk ze stavby bytových domů zaručuje při fixních nákladech na provize a při rostoucích cenách pozemků pouze možnost postavit víc pater, než mají domy v okolí.

Povstání na Trojmezí

Obdobný model se uplatnil i v dalších velkých městech, v řadě z nich však jeho sláva skončila komunálními volbami před čtyřmi lety. Konkrétně politikům hlavního města se nepodařilo na magistrátu sestavit stabilní koalici, z funkcí odešli dosavadní radní i vedoucí pracovníci investičního odboru. Provizní systém se zhroutil a soukromí investoři záhy zjistili, že se složitá byrokratická cesta pro získání povolení neprojde během několika měsíců.

Do cesty se navíc postavila další překážka: boom pražských investic před rokem 2010 přivedl k životu desítky občanských sdružení. Dokázaly získat podporu až tisíců občanů z jednotlivých čtvrtí, kde měly vzniknout gigantické stavby, a svými obstrukcemi zdržet změny územního plánu i povolení stavby o několik let.

Vznik a vzestup občanských sdružení ilustruje případ největší plánované investice v Praze. Na nezastavěném území s výměrou dva čtvereční kilometry mezi panelovými sídlišti Spořilov, Chodov, Košík a Zahradní Město měla vzniknout nová čtvrť s názvem Trojmezí pro padesát tisíc obyvatel. Investory měly být největší developerské společnosti v Česku – PPF Real Estate, Orco a Finep. Změnu územního plánu, která jedině mohla umožnit stavbu na dosavadních zahradách, polích a v přírodní rezervaci, musely schválit stavební úřady tří městských částí – Prahy 10, 11 a 15. V roce 2009 se starostové dohodli, že změnu územního plánu připraví radnice desátého obvodu.

Občany panelových sídlišť v okolí Trojmezí na investici upozornilo hlasování obvodního zastupitelstva, které doporučilo, ať se územní plán změní. Aktivisté z Trojmezí získali během deseti dnů 16 tisíc podpisů na petici proti výstavbě, tím ovšem nezabránili zastupitelům na magistrátu, aby také oni pověřili úředníky překreslením územního plánu. Získali však dostatečnou publicitu, aby mohli celý rok před volbami agitovat proti plánované stavbě. Boj proti developerům v Trojmezí využil dokonce spisovatel Michal Viewegh jako jeden z motivů thrilleru Mafie v Praze.

„Politici začali slibovat, že se Trojmezí nezastaví. Zlomovým okamžikem byla předvolební debata v České televizi, při níž i budoucí primátor Bohuslav Svoboda slíbil, že se stavět nebude,“ vzpomíná mluvčí občanských sdružení Renata Chmelová. Svoboda se zavázal i k tomu, že vykoupí od developerů pozemky a v Trojmezí zřídí přírodní park.

Tento slib ovšem nesplnil a ani jeho nástupce Tomáš Hudeček pozemky vykupovat nechtěl. Developeři si řekli o dvě miliardy korun za kilometr čtvereční a Praha, zatížená stavebními investicemi, peníze neměla. „Ani v budoucnu nebudou prostředky, aby město vykupovalo,“ upozorňuje ředitel Ctibor z Institutu plánování a rozvoje.

Spor obyvatel Trojmezí a developerů, kterým patří pozemky, proto zůstává otevřený. Obvodní radnice Prahy 10 a 11 už dostaly loni v prosinci další tři žádosti o změnu územního plánu, aby bylo možné v Trojmezí stavět. Starostové to před volbami odmítli a teď bude záležet, jak se rozhodnou jejich nástupci po volbách.

Soud zakazuje vysoké domy

Další špatná zpráva postihla developerský byznys před dvěma lety, kdy Nejvyšší správní soud rozhodl, že není možné stavět obytné domy či obchodní a kancelářská centra s rozsáhlejší podlahovou plochou a taky vyšší než okolní zástavba. Dosud mohli developeři požádat stavební úřad o jediné razítko na výjimku, napříště je nutné změnit územní plán stejně složitou cestou, jako když se mění zemědělská půda na stavební parcely.

Jde o tak hluboký zásah do vyzkoušené praxe, že v Praze ani v Brně dnes nevznikají nové soukromé investice. Pozici developerů v Praze ještě zhoršil primátor Hudeček, když oznámil, že nechá připravit nový, tzv. Metropolitní územní plán, podle kterého se může začít stavět už od příštího roku. Proto nedává smysl žádat o změny starého územního plánu, protože se stejně budou schvalovat podle dokumentu, jenž ještě neexistuje.

Byznys jménem veřejnosti

V řadě měst přesto našli developeři s politiky novou cestu, jak rozsáhlé stavby přece jen rozjet. Zvláštní zacházení mají investice ve veřejném zájmu, protože městské úřady mohou jen stěží odmítnout záměry vlastního starosty nebo primátora. Proto jsou tak oblíbené novostavby a přestavby radnic, přitom se například v projektu Prahy 8 počítá s tím, že nová radnice na Palmovce bude součástí obchodního centra. Stejnou stavbu plánuje i desátý pražský obvod, několik měsíců ho však zdrželo hledání vhodných pozemků. Podle posledních zpráv se místo našlo v Edenu, občanská sdružení ovšem mezitím vyvolala referendum a šanci zakázat stavbu nové radnice dostanou obyvatelé Prahy 10 při komunálních volbách.

Ještě větší odpor vyvolal obnovený projekt na přesun brněnského nádraží o kilometr dál od centra. V Brně se však primátorovi Romanu Onderkovi podařilo zabránit tomu, aby se referendum konalo zároveň s volbami. Může proto předpokládat, že výsledky referenda v jiném termínu nebudou platit kvůli nízké účasti.

Přesto se daří většinu veřejně prospěšných staveb uskutečnit bez problémů, zvláště pokud se nepřekročí rozumné měřítko anebo se podaří občany přesvědčit o jejich užitku. Tak vzniklo Nové divadlo v Plzni. Také se v žádném jiném historickém období v tuzemských městech tolik neopravovaly chodníky a neměnilo se vedení kanalizace, vody a plynu.

Den rozhodnutí

Vyhrocený konflikt developerů a občanských sdružení se může rozhodnout komunálními volbami 9. a 10. října. V každém městě jde o trochu jiný příběh. Zvláště na severu Čech se na stranu sdružení dávají také podnikatelé, kteří nechtějí platit příliš vysoké provize na radnicích ovládaných politicko-developerskými mafiemi. Někde se konflikt soustředí na jedinou stavbu, jako je zmíněné brněnské nádraží nebo třeba královéhradecký fotbalový stadion.

Především v metropolích se chtějí investoři i šéfové občanských sdružení dostat přímo na radnice. V hlavním městě získalo velkou publicitu hnutí Pro Prahu založené bratrem vlivného developera Radima Passera. Pražští investoři se mohou v budoucnu spolehnout i na Babišovo hnutí ANO, které dokonce ve svém programu slibuje, že pomůže investorům proti obstrukcím občanských sdružení. Pomoci by mohli i lidovci podporovaní developerem Luďkem Sekyrou. Naopak koalice občanských sdružení z Trojmezí vyslala své zástupce na radnice v Praze 10 a 11, Renata Chmelová dokonce kandiduje na místo starostky desátého obvodu, mimo jiné s podporou lidovců a ekologické strany LES. Stejné příběhy nabízí Brno.

Příklad Prahy také ukazuje, o čem voliči, možná nevědomky, při volbách rozhodnou. Občanská sdružení mají blíže ke snaze primátora Tomáše Hudečka (TOP 09), který chce připravit nový Metropolitní územní plán. Ten stojí na myšlence, že je třeba hledat kompromis mezi soukromými investory a místními obyvateli. Kandidátka na starostku Prahy 10 Chmelová tvrdí, že sdružení musí změnit strategii založenou pouze na odmítání staveb v okolí. Musí se zajímat o rozvoj celého města a v důsledku připustit stavby, které zlepší podmínky k životu. Není však předem jisté, jestli se podaří Metropolitní plán v dohledné době dokončit. Pokud to nepůjde, propadne se pražské stavebnictví do stejného útlumu jako silniční stavby. Dokončí se investice schválené ještě před rokem 2010 a žádné další už schválit nepůjde. Pak se stavební stroje zastaví úplně.

Větší míru jistoty nabízejí strany s podporou developerů. Když ovládnou radnice, jistě budou podporovat mohutné veřejné stavby. Také bude možné čekat, že se Hudečkův Metropolitní plán uloží k ledu a že se třeba o deset let prodlouží platnost současného územního plánu. S pevnou většinou v zastupitelstvech obvodů i na velké radnici překonají „developerské“ strany všechny byrokratické zábrany a vyzkoušejí, jak dlouho jim vydrží odporovat občanská sdružení. Zelenou tak dostanou nové velké soukromé investice. Nepůjde jen o nové městské čtvrti v Trojmezí, na Rohanském ostrově a v areálu Smíchovského nádraží, o obchodní centra jako například Passerem prosazované Roztyly Garden, ale také o dvě nejvyšší stavby v historii, mrakodrapy Prague Eye Towers o výšce 139 a 128 metrů plánované u stanice metra Chodov.