Kdy, když ne teď, říkají si v posledních měsících desítky tisíc Čechů. V nebývalých počtech navštěvují developery, realitní makléře a banky, vybírají si nové bydlení a sjednávají hypotéky. Podmínky jsou více než příznivé, hypoteční úvěr se dá pořídit i s méně než dvouprocentním úrokem a mezi novými i staršími nemovitostmi je z čeho vybírat. Některé banky na začátku léta ohlásily zvýšení sazeb, ceny bytů přidávají na růstu, a tak se mnozí snaží jednat rychle.

Česko evidentně vykročilo do nového realitního a hypotečního boomu. V červnu padl osm let starý rekord v objemu i co do počtu sjednaných hypoték, odklepnuto bylo zhruba 10 800 úvěrů za více než 19,7 miliardy korun – tedy skoro o třetinu více než rok předtím. Realitní kanceláře i developeři hlásí nárůst poptávky v desítkách procent. Například největší tuzemský developer Central Group prodal v prvním pololetí rekordních téměř 500 bytů, rodinných domů a pozemků. Druhé pololetí má být ještě lepší, protože zájem tradičně roste na podzim.

Na zvýšenou poptávku reagují developeři přirozeně – zdražováním. Proč by ne, když lidé prý po letech znovu kupují byty doslova jen na papíře. Leckomu nevadí, že některé nabízené projekty nejsou ani rozestavěné, jiné dokonce ještě ani nemají stavební povolení nebo územní rozhodnutí. Podle Českého statistického úřadu stouply nabídkové ceny bytů za druhé čtvrtletí letošního roku o 2,6 procenta, což je nejrychlejší růst od nástupu krize. V Praze už dokonce nabídkové ceny některých bytů překonaly svůj rekord z poloviny roku 2008.

Až skončí fixace

Podle jiných statistik, které si zpracovávají banky podle znaleckých posudků, ale v posledních měsících více zdražují byty v jiných městech. Například HB Index, který sestavuje Hypoteční banka z odhadů tržních cen při poskytování hypoték, připisuje nejvyšší růst cen Brnu. Developerská společnost Trikaya udává, že se letos v moravské metropoli prodalo za první pololetí 544 bytů v novostavbách, tedy o 25 procent více než loni. Na druhou stranu, v Praze si ceny bytů drží vzestupnou trajektorii déle, už od začátku roku 2012, zatímco zbytek republiky se „probudil“ o více než rok později. Průměrná cena nového bytu v Praze se pohybuje kolem 61 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH, v Brně je to o necelých pět tisíc méně.

Ve srovnání s předkrizovými lety, kdy si bydlení pořizovala demograficky silná generace „Husákových dětí“, se více bytů, podle odhadů až čtvrtina, kupuje spíše na investici. Má to logiku. Pro Čechy, kteří jsou tradičně nedůvěřiví vůči riskantnímu investování do fondů a akcií, je to jeden z mála alternativních způsobů efektivního zhodnocení peněz. Nájemné vynáší ročně kolem tří až čtyř procent investice, což je bezkonkurenční vůči všem takzvaně konzervativním nástrojům včetně státních dluhopisů. I díky vyšší poptávce po investičních nákupech se pomalu rozbíhá prodej bytů se zaručeným výnosem, kdy developeři smluvně zajistí provoz nájmu.

Za investici se dá nicméně považovat každý nákup nemovitosti. A s každou investicí je spojené riziko. Bylo by zajímavé vědět, kolik z kupujících aspoň napadne, že při pořizování nemovitosti spekulují, třebaže nechtěně a jde jim v první řadě o vlastní „střechu nad hlavou“. Kolik z nich si uvědomí, že nemovitosti se chovají jako komodity – že mají svoje vzestupy i pády, že stavební konjunktury a cenové horečky střídají deprese a že to může mít také nepříznivé důsledky? Už dnes se dá tvrdit téměř s jistotou jedno: ti, kteří uzavírají smlouvu se současnou, z historického pohledu téměř pohádkovou úrokovou sazbou, se budou radovat jen do skončení fixace. Po pěti letech, což je nejčastější délka platnosti sjednané sazby, je s největší pravděpodobností čeká vyšší měsíční splátka. A kdo ví, jak to bude za pět let s příjmy domácností, kde bude česká ekonomika, jak vysoká bude inflace? Může to dopadnout celkem dobře, i o poznání hůř. Není třeba zbytečně malovat čerta na zeď, ale v roce 2007 také málokdo předvídal, jakým očistcem si realitní trh a stavebnictví projdou v dalších letech.

Zkrátka stále platí, že během boomu se často nafoukne bublina, která za nějakou dobu zákonitě splaskne – se všemi nepříjemnými důsledky. U nemovitostí vzniká cenová bublina tehdy, když poptávka po nemovitostech výrazně převyšuje nabídku. Průběh bývá pokaždé stejný. Kupující (nebo také spekulant) vychází z představy, že dosavadní příznivý vývoj bude pokračovat. V určité chvíli ale vznikne přetlak nabídky, ceny spadnou a bublina praskne.

Hrozí, že takové cenové přehřátí postihne i český realitní trh? Ekonomové si myslí, že ne, aspoň v dohledné době. „Vzhledem k tomu, že obecně se ceny nemovitostí teprve vracejí na úrovně před recesí, asi o bublině hovořit nelze. Už minimálně proto, že zde není významný převis nabídky, nepočítáme-li předkrizové cenově méně výhodné projekty,“ říká analytik ČSOB Petr Dufek. Připomíná, že o nadhodnocení cen nemovitostí se nikdy nedá hovořit plošně – vždy záleží na jednotlivých typech staveb a lokalitě. „Růst cen nemovitostí okolo čtyř procent zatím rozhodně nenapovídá o bublině. Ať už z naší vlastní zkušenosti, nebo vzhledem k vývoji cen před splasknutím realitních bublin v zahraničí,“ dodává.

Zpráva o inflaci

Pravdou je, že tuzemské reality nevykazují zdaleka takový cenový růst a pokřivení vztahu mezi nabídkou a poptávkou jako například trh s nemovitostmi v Číně nebo, abychom zůstali v Evropě, třeba v Londýně. Pokles cen v Česku během krize se také nedá srovnat s katastrofou, jež postihla Spojené státy, Španělsko či Irsko. Přesto nezanedbatelné riziko bubliny existuje i u nás. Zřetelné signály o tom vydává Česká národní banka coby strážce finanční stability. Už ve své květnové Zprávě o inflaci zmínila, že ceny tuzemských nemovitostí se mohou nafukovat, i když zatím jen sotva znatelně. „Ukazatele udržitelnosti cen bydlení v souhrnu neindikují nadhodnocení cen nemovitostí, avšak alternativní odhady využívající ekonometrických metod již začínají signalizovat nadhodnocení cen ve výši cca 2,5 procenta, které se ovšem pohybuje jen těsně nad hranicí statistické významnosti,“ uvedla centrální banka.

Její novější, srpnová inflační zpráva podobnou připomínku neobsahuje. Možná proto, že Český statistický úřad poměrně výrazně upravil loňská data o cenách realizovaných bytů, vypočítaných podle daňových přiznání. Například odhad cenového růstu v Praze ve druhém čtvrtletí 2014 revidoval ze 7,2 procenta na 1,7 procenta. To může být pozitivní signál. Nebo také větší „datová nejistota“, na niž si ostatně autoři zprávy o inflaci posteskli.

Je tu ale ještě jeden krok centrální banky, který upozorňuje na možné riziko. V červnu vydala ČNB soubor šesti „doporučení“ pro poskytování hypoték. Pro finanční sektor jsou formálně nezávazná, ve skutečnosti jde ale o jakýsi měkký způsob regulace. Šetření ČNB totiž ukázalo, že hlavně velké banky a stavební spořitelny jsou – zřejmě pod vlivem ostřejší konkurence – k žadatelům shovívavější než dříve a častěji poskytují rizikovější úvěry s ukazatelem LTV, tedy poměrem výše poskytovaného úvěru a hodnoty zajištění, mezi 80 a 90 procenty. Tyto úvěry přitom častěji dostávají lidé s horší bonitou neboli vyšším ukazatelem LTI (poměr výše úvěru a čistého příjmu žadatele). „Chceme zabránit vzniku smyčky mezi růstem cen nemovitostí a růstem úvěrů na bydlení, která by vytvořila hrozbu pro stabilitu bankovního sektoru,“ řekl v červnu guvernér Miroslav Singer.

ČNB proto bankám vzkázala, aby neposkytovaly takzvané stoprocentní hypotéky, omezily podíl úvěrů s ukazatelem LTV nad 90 procent na desetinu všech poskytnutých úvěrů, držely splatnost hypoték do nejvýše třiceti let nebo aby si lépe hlídaly externí zprostředkovatele. Z následných reakcí některých zástupců bank se mohlo zdát, že centrální banka nastoluje pravidla, která v českých finančních ústavech už dávno fungují, těžko si ale představit, že by Singer a spol. vztyčovali varovný prst jen tak pro nic za nic. Argumenty o tradičně obezřetném risk managementu českých bank jsou jedna věc, hlad po zisku, diktovaný zahraničními matkami, které vyšly z recese v poměrně horší kondici než jejich české dcery, je ovšem věc druhá.

Statistiky už ostatně přinášejí první náznaky, že ceny nemovitostí skutečně začínají „utíkat“ zbytku ekonomiky, začíná se zhoršovat jejich dostupnost. Poměr centy bytu a průměrné mzdy podle údajů ČNB ve druhém čtvrtletí meziročně stoupl o 1,1 procenta. Zjednodušeně řečeno, ceny nemovitostí rostou rychleji než mzdy a současně se projevuje dosažené dno při snižování úrokových sazeb. Ve srovnání s prvním čtvrtletím se mírně zvýšil i poměr splátky hypotéky a průměrné mzdy. Rostoucí ceny pociťují také banky a v návaznosti na ocenění nemovitostí stoupá i výška poskytnutých hypoték – například průměrná výška úvěru u Hypoteční banky v červnu byla 1,9 milionu korun, zatímco její dlouhodobý průměr je o sto tisíc nižší.

Ve zbytku letošního roku a v roce příštím ale snad nenastane žádné drama. Developeři podobně jako ekonomové počítají s tím, že se úrokové sazby udrží ještě nízko a s tím bude pokračovat i vysoká poptávka. „Mnoho našich klientů dnes dosáhne na hypotéku s úrokem pod dvě procenta, a proto i chuť nakupovat byty je velká. Domníváme se, že toto období vydrží i v roce 2016, a neočekáváme, že by došlo k nějakému významnému zvýšení úrokových sazeb,“ očekává Naďa Ptáčková, generální ředitelka Skanska Reality. Je třeba také dodat, že nízké sazby prospívají investorům a developerům také přímo – mají levnější půjčky na financování projektů a ve výsledku pak vyšší marže z prodeje. Pro to, aby současný trend ještě nějakou dobu vydržel, ale hovoří ještě další faktory. Spotřebitelská a investiční nálada domácností se zlepšuje, tuzemské ekonomice se nebývale daří, nezaměstnanost klesá a rostou mzdy – i když, jak už bylo zmíněno, pomaleji než ceny nemovitostí.

Nové dominanty

Jedním z důsledků oživení, snad převážně kladně hodnoceným, by mohlo být dotažení projektů, z nichž některé pocházejí ještě z předkrizových let. Plány developerů, a netýká se to jen rezidenčních nemovitostí, jsou zejména v hlavním městě velkolepé. V Praze by měly vyrůst nové domy, nebo dokonce celé čtvrti, které by změnily její poměrně zakonzervovanou tvář a dodaly jí punc moderní metropole. Samozřejmě to předpokládá vyřešení politických tahanic s pražskými stavebními předpisy a v některých případech také sporů s občanskými aktivisty či místní samosprávou.

Některé z nových dominant už stojí, například Quadrio na Národní třídě, jež nechala postavit skupina CPI Radovana Vítka, Florentinum skupiny Penta či holešovický ArtGen, který PPF Petra Kellnera prodává čínské skupině CEFC. Z chystaných projektů vzbuzují největší pozornost i kontroverze ty nejrozsáhlejší, jako je například Rohan City pod taktovkou Luďka Sekyry, Smíchov City téhož developera nebo Masarykovo nádraží, kde chce Penta vybudovat devítiposchoďový komplex. Tatáž skupina už začala stavět bytovou část projektu Waltrovka na místě bývalé továrny na letecké motory v pražských Jinonicích. Letos se přidá také konkurenční J&T s projektem Rustonka poblíž Invalidovny, což dokumentuje fakt, že roste aktivita finančních skupin na úkor klasických developerů.

Zbývá doufat, že pomyslné nůžky mezi příjmy, respektive zdroji, a cenami nemovitostí se nebudou rozevírat rychle a nádech českého realitního trhu ještě pár let vytrvá. Jistě by to ocenili také stavbaři, poměrně zdecimovaní nejen celkovým útlumem odvětví během krize, ale také paralýzou systému veřejných zakázek, částečně zaviněnou okázalou protikorupční hysterií a následně překombinovanou legislativou, která se neustále mění. Oborové statistiky, jakkoli je nutné je brát vzhledem ke specifičnosti fakturací ve stavebnictví s rezervou, ukazují na přílišnou závislost sektoru na projektech tažených evropskými dotacemi. Není pochyb, že bez nich by to bylo ještě mnohem horší. Firmám však určitě prospěje větší podíl „normálních“ zakázek.